Investissement en LMP et LMNP (Meublé)
Le principe de la Location Meublée Professionnelle et Non Professionnelle
Les avantages fiscaux s'appliquent aux investisseurs dans les logements meublés à usage locatif et les résidences de services (Etudiantes, Médicalisées, Affaires, Tourisme).
2 statuts de loueur coexistent mais les incidences fiscales sont différentes :
- Le LMP : le loueur en meublé professionnel ;
- Le LMNP : le loueur en meublé non professionnel.
3 possibilités s'offrent au loueur en meublé :
- soit il ne fait aucune déclaration spécifique et sera imposé normalement au titre des revenus qu'il en retire,
- soit il opte pour le régime de la location meublée professionnelle,
- soit il choisi le statut de la location meublée non professionnelle.
Le régime fiscal de la location en meublé professionnel est dérogatoire du droit commun en matière d'impôt sur les bénéfices, de TVA, d'impôts directs locaux (taxe d'habitation, taxe foncière et taxe professionnelle), de droit de bail et d'impôt sur la fortune.
Objectif rentes
La finalité de ces statuts consiste à générer des compléments de revenus ou rentes nettes d’impôts.
Loueur Meublé Professionnel (LMP)
1) Un statut soumis à conditions :
- L’investissement locatif doit porter sur un logement meublé ;
- L’investisseur doit s’inscrire aux registre du commerce des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel ;
- L’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 € annuels ou au moins 50 % de son revenu (le seuil s’apprécie par foyer fiscal) ;
- Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
2) La récupération de la TVA est possible si et seulement si :
Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée. L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant un minimum de trois des quatre services para-hôteliers suivants :
- Accueil et gardiennage ;
- Entretien des parties privatives ;
- Petit déjeuner ;
- Fourniture du linge de maison.
Les loyers perçus sont soumis à la TVA de 5,5 %. La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
3) La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer.
Trois à six mois plus tard, il recevra chèque des services fiscaux qu’il utilisera pour :
- Rembourser ses échéances de prêt ;
- Epargner sur un contrat de capitalisation dans le cadre d’un prêt IN FINE ;
- Réduire son impôt sur le revenu global.
4) Chaque année, l’investisseur pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les charges de copropriété et de propriété ;
- Les frais d’établissement ;
- Les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et d’allocations familiales) ;
- Les dépenses d’entretien et de réparation.
Ces déductions vont s’imputer sur le revenu global de l’investisseur et donc diminuer le montant de ses impôts. Elles génèrent, à terme, des revenus (BIC) non imposables.
En périodes déficitaires l’investisseur cumule les amortissements sur :
- Les meubles (répartis généralement sur cinq ans)
- Les murs (répartis généralement sur 30 ans)
En période bénéficiaire (principalement au terme du financement), l’investisseur puise dans cette réserve de déficit pour absorber ses revenus BIC excédentaires.
Les revenus de son activité L.M.P seront donc nets impôts pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
1) Un statut facilement accessible :
- L’investissement locatif doit porter sur un logement meublé. (Dans les faits, c'est la plupart du temps un gestionnaire de biens immobiliers qui s'en charge = gestionnaire auquel vous confiez votre bien à louer) ;
- Il n’y a pas d’inscription au registre du commerce et des sociétés ;
- Les revenus locatifs doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C).
2) La récupération de la TVA est possible si et seulement si :
Le logement est situé dans une résidence avec service ou de tourisme classé.
L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant un minimum de trois des quatre services para-hôteliers suivants :
- Accueil et gardiennage ;
- Entretient des parties privatives ;
- Petits déjeuners ;
- Fourniture du linge de maison ;
Les loyers perçus seront mis à la TVA de 5,5 % ;
La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
3) La procédure permettant de récupérer la TVA sur le montant du bien immobilier TTC est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer.
Trois à six mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu’il utilisera pour :
- Rembourser ses échéances de prêt ;
- Epargner sur un contrat de capitalisation dans le cadre d’un prêt IN FINE ;
- Se constituer des revenus complémentaires (rentes) exonérés d’impôt.
4) Pour les revenus exonérés d'impôt, chaque année, au lieu d’être imposé sur la totalité des loyers perçus, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC) :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les charges de propriété et copropriété ;
- Les amortissements des meubles (répartis généralement au maximum sur cinq ans) ;
- Les amortissements des murs (répartis généralement au maximum sur 30 ans).
Conclusion :
Vous avez la possibilité de vous créer un revenu locatif défiscalisé sur 35 ans maximum (dans la pratique on arrive sans difficultés entre 15 et 20 ans) ; ceci à l’issue du remboursement du prêt immobilier.
Ces déductions vont absorber ses revenus locatifs donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.
Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers-déductions = résultat négatif), le différentiel (déficit BIC) sera reporté dans une limite de 5 ans et utilisé pour effacer d’éventuels bénéfices dans cette période.
En périodes déficitaires, les amortissements ne peuvent être déduits mais seront reportés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.
